Всего несколько десятилетий назад гостиницы не считались инвестиционно-привлекательными активами. В секторе недвижимости имелись более привлекательные возможности, обеспечивавшие более быструю окупаемостью и требовавшие не столь крупных вложений. По мере того, как рынок недвижимости становился более насыщенным, а экономические циклы укорачивались и смещались, гостиничные инвестиции стали выглядеть более заманчиво, как сами по себе, так и в составе проектов смешанного назначения и развлекательных зон.

В то же время, как подчеркивает Татьяна Веллер, национальный директор, руководитель группы гостиниц и гостиничного бизнеса JLL, гостиничный сектор испытывает влияние глобальных тенденций: «Мировые гостиничные бренды постепенно уходят от традиционного формата, в котором гостиница – это нечто стандартизированное, и путешественник точно знал, чего ожидать. К гостиницам относились как к «безопасному пристанищу», особенно в экстремальных местах. Сегодня мир стал более прозрачным. Стало меньше границ, путешествия – часть повседневной реальности, и из «дома вдали от дома» гостиницы превращаются во «впечатление»».

Меняется и бизнес-модель отрасли в целом. «Для управляющих компаний, – поясняет госпожа Веллер, – это означает, что они должны стремиться к большей гибкости и сосредотачиваться не только на договорах управления, но и на договорах франчайзинга, наряду с альтернативными путями расширения своих сетей, которые исторически были в России и СНГ не столь популярны, но сейчас набирают обороты».

С ростом гостиничного сектора в России и повышением информированности рынка бóльшую популярность приобрел франчайзинг, позволяющий инвесторам самим управлять своей собственностью. С финансовой точки зрения, франчайзинг означает меньший объем выплат оператору. Контракты на управления заключаются, как правило, на очень длительный срок и предусматривают значительные платежи. При найме внешней управляющей компании период контракта может быть гораздо короче.

С точки зрения оператора, для того, чтобы расти в глобальном масштабе и быстро расширяться, управляющим компаниям нужно «облегчать» свой портфель активов, т.е. управлять ими или работать по схеме франчайзинга, а не иметь их в собственности. Для капиталоемкого бизнеса привлечение бренда для уже имеющегося объекта – гораздо более простое решение, позволяющее также минимизировать риск.

Павел Ельников, старший сотрудник, руководитель группы гостеприимства и досугового бизнеса в России и СНГ, DLA Piper, объяснил, почему франчайзинговая модель не находила широкого применения среди инвесторов в России: «Если посмотреть на профиль среднего инвестора в России и СНГ, окажется, что гостиничный объект – это либо первый такой актив в портфеле инвестора, либо результат диверсификации бизнеса. Вследствие этого, такие владельцы, имевшие в лучшем случае крайне ограниченный опыт работы в гостиничном секторе, как правило, обращались к модели управления, относясь к франчайзингу лишь как к отдаленной возможности. Однако теперь, когда возможности заемного финансирования выглядят менее привлекательно, количество инвесторов несколько сократилось, в то время как «качество» оставшихся инвесторов повысилось. Сегодняшний инвестор и обладает более глубокими знаниями рынка, и имеет более высокие ожидания в отношении финансовых результатов. В результате все модели прорабатываются более тщательно. За последнее время мы видели несколько случаев, когда инвесторы обсуждали договора управления с опцией перехода на франчайзинг после первых нескольких лет работы. Они не исключают возможности более активного участия в управлении гостиницей и даже, в конечном счете, самостоятельного управления ею или привлечения местного партнера, который делал бы это для них».

Все операторы согласились с тем, что при выборе между договором управления и франчайзингом большинство владельцев выберут франчайзинг для сокращения затрат. По словам Арона Либинсона, вице-президента компании IHG по операционной деятельности и развитию в России, СНГ и Грузии, «зачастую владельцы принимают во внимание стоимость брендинга как единственный фактор, определяющий выбор модели, и игнорируют другие элементы, такие как операционная эффективность, иное использование инструментов и более высокие показатели, которые может обеспечить гостиница, работающая под брендом или профессиональным управлением.» С этим мнением согласен и Алексей Коробкин, старший директор по развитию в Marriott International: «Договор франчайзинга позволяет гостинице максимизировать свою выручку наиболее экономически-эффективным образом, а управление гостиницей и ее деятельностью определит, насколько успешно она сможет эту выручку сохранить».

В то же время, российский рынок довольно молод, и отсутствие у владельцев опыта эффективного управления гостиницей с первого дня делает обращение к внешним управляющим компаниям необходимостью, считает Дэвид Дженкинс, вице-президент по развитию бизнеса в России, СНГ, странах Балтии и Израиле, Carlson Rezidor Hotel Group. По его словам, «зачастую дело в степени контроля и типе бизнеса инвестора. Семейные компании часто выбирают франчайзинг как способ, позволяющий привлечь к бизнесу детей. Корпорации, как правило, хотят поддерживать дистанцию и, следовательно, отдают предпочтению управлению, а не франчайзингу».

Алексис Деларофф, операционный директор AccorHotels в России, Грузии и СНГ, подтверждает: «Гостиничный бизнес становится все более продвинутым и сложным, и, по моему мнению, только опытные операторы и главные управляющие могут эффективно справиться с такой задачей.»

При выборе бизнес-модели инвестору необходимо в полной мере понимать ее достоинства и недостатки. Франчайзинг предоставляет больше возможностей, если инвестор готов сам изучить бизнес или привлечь внешнего оператора, но в то же время предполагает ответственность за управление бизнесом; кроме того, инвестор не может в этой ситуации ожидать такого же уровня поддержки со стороны бренда, как при выборе модели с договором управления. Договора управления отличаются меньшей гибкостью, а в нынешнем быстро меняющемся мире очень важно быть в состоянии быстро приспосабливаться к новым условиям ведения бизнеса.

Сейчас, когда подрастает поколение Миллениума, клиентской лояльности больше нет. Поведение клиентов меняется, технологии развиваются, нарастает конкуренция со стороны альтернативных вариантов размещения. Гостиницам необходимо уметь быстро адаптироваться и приспосабливаться, чтобы оставаться надежными долговременными инвестициями.

Итак, вопросы:

·         Каким будет сочетание договоров управления и франчайзинга в России и СНГ?

·         Кто в будущем будет лояльной клиентурой брендов?

·         Нужно ли гостиницам адаптироваться и позиционировать себя как гибкий и передовой продукт и, следовательно, надежный объект для инвестиций в долгосрочной перспективе?

Эти вопросы будут обсуждаться на Конференции по инвестициям в гостиничный и туристический бизнес России на заседании под председательством Павла Ельникова. В качестве экспертов к нему присоединятся Татьяна Авдошина, директор по развитию бизнеса и заместитель генерального директора IFK Hotel Management; Максим Хорошенков, президент Cosmos Group; Алексей Коробкин, старший директор по развитию Marriott International, и Вадим Прасов, вице-президент Российской федерации рестораторов и отельеров, управляющий партнер Alliance Hotel Management.

Для получения дополнительной информации приглашаем вас принять участие в Конференции по инвестициям в гостиничный и туристический бизнес России, которая пройдет 24 октября в гостинице «Radisson Blu Белорусская».